許昌CBD寫字樓項目
2013-12-16
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一、項目屬性
許昌新區(qū)主中心、商務(wù)中心區(qū)核心位置、政府限制條件較多的小體量寫字樓項目
二、市場背景（截至2013年4月）
1.供求：許昌市暫無寫字樓項目在售，在用寫字樓集中在中心區(qū)，未來寫字樓供應(yīng)集中在東區(qū)和商務(wù)新區(qū)，市場總供應(yīng)量大，后期可能集中入市；
2.產(chǎn)品：調(diào)研階段統(tǒng)計，市場上在用寫字樓多為商住兩用公寓，后期供應(yīng)項目多以高層商務(wù)公寓為主，另有部分甲級以上寫字樓，定位高端，并開始注重商務(wù)配置；
3.客戶：市場潛在客戶以金融、信息等服務(wù)型、成長型中小企業(yè)為主，訪談得知客戶對于新區(qū)認(rèn)知度普遍較低，但了解規(guī)劃的人，對商務(wù)新區(qū)認(rèn)可度較高，區(qū)域形象待宣傳，區(qū)域價值待挖掘。
三、核心問題
1.項目的開發(fā)類型、開發(fā)時間與商務(wù)新區(qū)開發(fā)規(guī)律不契合，如何既能滿足項目限制，又能符合新區(qū)開發(fā)規(guī)律？
2.許昌市寫字樓市場處于初步發(fā)展階段，純寫字樓需求量少，開發(fā)風(fēng)險較高，如何成功轉(zhuǎn)移風(fēng)險？
四、解決方案
（一）開發(fā)策略
1.轉(zhuǎn)移時間成本，將商務(wù)新區(qū)發(fā)展的時間成本和投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移給客戶，打造項目投資性，客戶由項目投資獲益。
2.在滿足項目限制條件和開發(fā)目標(biāo)的前提下，轉(zhuǎn)變項目功能定位，使項目符合商務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律。
（二）項目定位
具有投資屬性的商務(wù)公寓，投資為其核心屬性，商務(wù)為其功能屬性。
五、服務(wù)內(nèi)容
許昌市辦公、公寓、商業(yè)市場調(diào)研、開發(fā)策略分析、項目定位、產(chǎn)品配比及建議、經(jīng)濟(jì)測算
